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【美国房产资讯】如何在洛杉矶做房地产开发商?

2016-03-31 00:02:00来源:20区编辑:转角遇见你

【美国房产资讯】如何在洛杉矶做房地产开发商?



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 随着中国的热钱大量涌入美国,现在华资的项目已不是单纯的买卖土地与炒楼,许多人已经开始从事开发。  在美国买块地,盖个大楼是许多新移民的梦想,但其中有许多学问,除了资金大,弄不好就成了烂尾楼,或是盖出个老旧过时的设计,甚至卖不出去。 地点的选择是事情成败最大因素,在沙漠中买块地,政府配套的水电供应能不能跟上开发商的脚步,或是政府有什么其他的设计都要先弄清楚。 

                               

      洛杉矶四周空地尚多,包括我们华人居住的城市附近也有很多荒山和荒地。但政府的城市发展规划则需要反反复复论证,因此在不知道政府何时能够出台发展规划,在没有政府配套设施跟上的情况下,匆匆忙忙自以为是地买块地皮,那是都自己的不负责。

       所以买地时,首先就一定要弄清楚政府有关的政策和法规。 


       其次是要选对口碑好的开发商,尤其是现在注重环保能源,不少建筑商都采用太阳能系统,节能窗户等新型绿色环保能源。如果不是跟得上时代的产品,没有什么令人眼睛一亮的外观和新潮的内部装潢,在销售上将会有困难,所以找个好建筑师是开发中很重要的事。 

       最后是开发商本身的目标和理想,盖个住宅,是希望住进去的人能平安快乐,如果是多单位集合住宅,是不是应该有些健身娱乐的会所,如果是商业用楼,是不是应该有些高品质形象的外观和雕塑,是不是应该有些特殊功能的设施,可以使该社区或城市的文化经济带到更高境界。 开发建设是个高难度,要资金、经济、文化各方面配合才能成功的项目,千万不可掉以轻心,否则在这一波华资涌进开发建筑后,就会出现烂尾楼和卖不出去的鬼城。 

  

       在美国做开发是个高难度的行业,需要仔细规划与从长计议。 

     买地开发要注意三件事。

 第一、避免投资有问题的地。 买地时如果上面有老旧建筑物,是不是可以拆掉淘汰,或是有规定要留着做历史古迹,这些都要和当地政府协商才能确定。 不能因为地的价格便宜就买,在沙漠中的地,若是没水没电,就很难做开发,或在老城区,因为人口迁出,已失去开发价值。而华人开发商如果不熟悉当地的人文、经济和政治环境,贸然进场购地,做出的项目可能不受青睐而失败。 

第二、一定要有专业团队。 千万不要外行领导内行,团队成员有房产经纪人,才能掌握市场动向,要有建筑师才能设计出高品质的产品,也要有会计师,才能在资金预算与税务上有完善的规画。 开发商如果规画不周,可能盖到一半,资金不到位,成了个烂尾楼。 这些烂尾楼都是当初市场规画没做好,资金没到位,结果工程中断,无法继续。

 第三、要有建筑设计。 华人开发商往往有两种极端的态度,有的愿意花大价钱,找世界顶尖的建筑师,结果在国内盖了一些奇形怪状又不实用的建筑,有的就是要省钱,随便画画就盖。其实美国人说的一百多块钱一呎的建筑预算,只是材料和工钱,另外还要加上6%的建筑师费和25%的营造商开销。有的建筑商想当然地觉得为省费用,找国内的建筑师画图可以降低那6%的开销,再从国内找工人来盖,而他们完全没考虑到设计品质和建筑师执照和营建商资格的问题。 这些外行的领导人,使得这个项目还没开始,便已经注定要失败了。在美国的建筑商和设计师都是经过严格的资质审核才能获得的,绝非国内的设计师可以随便规划后,就可以通过美国当地政府的方案审核的。

      在开发一个项目时,有一个很重要的因素,使该项目成功,就是构想和目标,近年最有名的开发商就是美国今年的总统候选人——川普,他都是盖最高级的康斗,因为他有目标有能力盖出最顶尖的建筑,所以投资者都有信心投资他的项目。 

      在洛杉矶做开发商,如果能避免陷阱,有个好的团队和构想目标,成功是可能的。





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成薇(英文名Cathy Cheng):著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士,全球著名房地产公司 Remax 合伙人,美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜,终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名,以及Remax全球华人销售冠军。


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