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谢逸枫:亮剑!沪史上最严厉楼市调控重拳出击

2016-03-27 11:37:00来源:20区编辑:转角遇见你

谢逸枫:亮剑!沪史上最严厉楼市调控重拳出击

 文/财经意见领袖 著名专栏作家 谢逸枫

2016年3月25日上午10点,上海市政府新闻发布厅举行新闻发布会,正式公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,共九条要求。重点涉及的调控措施有四条:第一,进一步加强房地产市场监管,规范从业行为,严重查处违法违规行为;第二,落实差别化的信贷政策,对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%,非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;第三,严格执行限购政策,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。第四,购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金,若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。



著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“沪九条”此时出台,基本符合市场预期之内,其楼市调控政策措施在预判范围。力度上,堪称沪史上最严厉楼市调控,九记重拳全面打击投资投机炒房。“沪九条”调控目的非常明确,即遏制房价上涨过快与抑制非理性购房过热情绪及打击非法金融贷款、去杠杆防止金融泡沫、货币泡沫,稳定房地产市场健康发展预期。

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“上海楼市调控的出台必蔓延到深圳,预计深圳3月25日晚上会正式公布,主要政策是限购升级,社保1年改3年与首套还清,购买第二套首付由30%上调到40%。其中,二手房交易评估费上调到50%与限价及二套房贷上通到70%的政策预计暂时不会出现,主要是考虑到市场的反弹性与房价上涨的原因及经济稳增长、保障房供应大幅度增加的特殊性。而北京、广州暂时不会出楼市调控政策,因为北京、广州房价涨幅相对不高,况且广州的二套首付还是70%与限购没放松及供求基本平衡、库存比其他三个一线城市大。不排除北京会作为第三个城市跟进调控,预计时间在4月份。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“上海楼市调控会导致房价上涨的火苗蔓延到周围的城市,接力上涨。因为部分自住的住房需求被迫转移到周围城市购房,同时投资需求跟进买房。

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“上海楼市调控加码与升级主要原因有六方面:其一是楼市过热、投资投机过火。其二是金融、货币呈现泡沫化。其三是非法金融贷款猖獗。其四是房价上涨过快。其五是房贷杠杆面临严重的金融风险。其六是非理性的恐慌性购房情绪蔓延。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫直言:“沪九条”新政对外地购房者来说,是一种严重的歧视,压根就看不起外地人。其一是外地人买房门槛大大的提高,这是明显的歧视外地人政策,非常的不公平、不合理。其二是打乱买房入市的节奏,影响买房安排。其三是影响到购房结婚计划。其四是导致外地购房者错过最好、最佳买房时机,因为房价会继续上涨。其五是增加外地购房人的支付成本,由于利息、首付不会一直低下去。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“这是误杀,对于改善型需求是一种典型的误杀。其一是严重违背国家政策。国家正在大力支持与鼓励合理的改善型住房需求,现在提高首付,实质上就是严重违背国务院的文件规定,严重违背保护合理的改善型需求精神。其二是非常的不合理,非常不公平。改善型需求作为合理的住房需求,不应该是打击的对象,应该是重点保护的对象。房贷应当是加杠杆,不应当是去杠杆。其三是影响到改善型需求入市买房与结婚计划。其四是加大了改善型需求买房的支付压力。其五是错过最好、最佳买房时机,因为房价会继续上涨。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“该政策为本地刚需购房者保驾护航的观点是自欺欺人,非常不赞同这种谬论。因为调控政策对于买不起房的人来讲还是买不起,对于买得起房的人来讲一样买得起。上海政府调控楼市的目的不是为了降房价,而是为了抑制不合理的投资投机性需求,所以不会因为楼市调控了,上海本地人买不起房的变得买的起房。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“房价短期之内不会暴跌,绝对不会出现。其一是调控短期之内解决不了供应不足、库存不足的问题。其二是完全无法控制货币超发、房贷超发、流动性超发的趋势。其三是市场需求旺盛,购房者买房办法多。其四是解决不了土地供应下降的问题。其五是解决不了买房保值增值的问题。因此,短期之内房价不会暴跌,楼市萧条。从长期来看,房价还是会保持上升的趋势。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“上海重拳调控政策出台,属于市场巨大利空,对楼市产生实质性打击,造成房价回调的压力。由于调控无法立刻抚平市场波动,更无法解决土地供应紧缩与库存不足问题,受供不应求与货币超发及需求旺的因素影响,短期内绝不会导致楼市下行、房价暴跌的拐点出现。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“预计二季度上海楼市进入调整期,房价继续保持高位盘整状态,成交量进入回落趋势。其一是市场会出现短期观望情绪,楼市调整期逐渐明显。其二是量价增幅及房企销售资金增长面临下调的压力。其三是市场需求受到抑制,成交量会逐渐的下滑。”

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:”上海楼市调控出台前夕,引起1776套的成交量,说明这个政策不是抑制买房,而是鼓励买房,是一种推动。也说明了买房人是抑制不住的。简单说,政府的行政干预解决不了市场需求问题。市场决定房价是大趋势,不会受行政干预太大的影响。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫直言:”真正导致上海房价疯涨的根源在于供需两端体系崩溃与货币超发、房贷加杠杠、场外配置杠杠加杠杆、土地供应持续下降、流动性集中流向房地产、地价猛涨、投资渠道窄、人民币贬值逼得富人与中产买房保值增值、人口大增、资源集中。因此,房价调控不可着眼于当下,短期要加大新房与土地供应、控制货币与房地产货款及流动性投放。关键是从长期市场供求、金融制度、投资渠道、汇率、土地供应上去调整房地产市场。“

 

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“ 上海房价每轮暴涨背后,主要与中央经济稳增长、货币政策宽松、信贷超发、楼市加杠杠,土地供应持续下降、新房库存不足、供求严重失衡、人民币贬值周期有直接关系。如果还是只针对房价调控,不真正完善住房与土地供应体系及相关经济、财税、土地、金融、法律制度,结果肯定是十调十空,重倒房价上涨覆辙。因为过去十年调控,房价越调越涨就是最好证明。”

 

2016年3月24日,上海一天一手房成交量超过1700套。大量网签需求的涌入,甚至导致上海市新建商品房合同备案系统响应缓慢,不得不让“技术人员设法解决”,并将网上合同备案系统签约时间延长至24时,网签中心交易员也加班到深夜。最近一周上海市一手住宅的日均成交量(含保障房)仅800套;去年3月日均成交在170套左右。上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站“网上房地产”数据显示,截至昨24时,上海市一手房签约套数达到1706套,而在4个多小时前,这个数字才刚刚超过1100套。网上房地产历史数据,上海上月总成交套数1.1万套。上海市住建委不得不发公告:24日24点前网签的按此前规定执行。24日下午由于集中大量网签,交易信息系统一度瘫痪,上海住建委加强了对系统的维护,从下午2点到晚上24点保护系统稳定,将网签时间延长到24日24点。这个时间以前进行网签的都是按以前规定执行。

 

2016年3月25日上午10点,上海市政府新闻发布厅举行新闻发布会,介绍上海市促进房地产市场平稳发展的相关举措。发布会上,上海市住房城乡建设管理委主任顾金山介绍了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》)相关情况,新政策今日起正式实施。

第一是查违规,进一步强化房地产市场监管。《若干意见》明确,依托全市统一的商品房预售许可信息管理系统和商品房销售合同网上备案系统,加强商品房预销售管理,防止捂盘惜售。按照本市存量房经纪合同和交易合同网上签约制度,强化房产中介机构和从业人员管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加大执法力度,依法查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为的,并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。


第二是严格禁止首付贷等非正规金融业务。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。第三是严限购,社保缴费从2年提高到5年。第四是提首付,二套普通自住房首付不得低于50%。《若干意见》强调从紧实行差别化住房信贷政策,加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。


第五是新举措,鼓励企业自建人才公寓。《若干意见》提出进一步加强公共租赁住房和共有产权保障住房的供应管理。特别是多渠道筹措人才公寓住房,鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房),向职工出租。开展新一批次共有产权保障住房申请受理。第六是加快城中村改造。根据《若干意见》,上海还将建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。加大住房用地供应力度,提高中小套型商品住房供应比例。加快旧区改造和“城中村”改造,着力扩大符合政策的住房困难群体受益面。


附:新闻稿



附:答记者问实录

上海收紧330新政执行力度无论首套房贷是否还清再购买都算二套房

顾金山:对拥有一套住房的家庭,再次申请购买普通商品房的首付比例不低于50%,非普通的是不低于70%。跟第一套房款是否结清没有关联度。

王振营:我们要控制一些过早释放的需求。原来政策规定,第一套已经结清贷款的,购买二套房时候按照首套执行,这块在市场上占有一定的比例,我们为了压缩市场总供求之间的紧张。因此无论贷款是否结清都视同第二套房。
 

记者:上海房价过快上涨的原因?

上海市住建委主任顾金山:去年以来上海的住房房价上涨非常快,实际上这个情况四个一线城市基本类似,深圳更高。从涨幅情况来看,上海大宁、铁路南站地区、浦东的迪斯尼板块周边、还有地铁轨道新发展的区域,中心城区涨幅也比较大,分析这个原因有这么几个:

1、流动性相对宽裕,一线城市楼市成为游资的主要流向。去年房地产市场通过信贷、股市转移到房市,还有外地资金的流入比较多,尤其是去年下半年以来。另外一些上海本地的刚性需求也得到了快速发展,一些人提前入市。去年330新政还有今年新税收政策也对市场有一个助推。

2、供应也有所下降。

3、首付贷等操作助涨市场,同时也助涨了投资和投机行为。

4、部分交易通过只登记不过户的形式规避了限购,实际上是把需求提前了。

5、部分商业银行降低二套房政策。

 

记者:按照网签还是按照什么?

顾金山:从今天起执行。以网签为行为,昨天交易系统瘫痪了,我们紧急恢复,实际上24小时所有管理人员到位,停了一段时间以后,对所有交易门店都打了招呼,对大家表示歉意。实际上跟大家也讲了,我们将网签时间延迟到晚上零点,昨天内所有上网签的都算有效。

 

记者:实行差别化住房信贷,是否二套房既认房又认贷?会减少多少潜在购房者?

央行上海总部调查统计研究部主任王振营:认房又认贷提法不是很准确,上海总体房屋供给紧张情况下,要首先保证购买首套房的需求。继续保持相对的金融的支持,提供足量信贷。但另一方面要控制高房价,要严格甄别第二套房需求中是不是买了特别大的房子,或者是第一套有没有换完,把第二套房标准提高了一些。

 

记者:目前住房市场场外配资的情况有什么举措?

上海银监局副局长蔡莹:中国银监会和上海银监局一惯支持上海市政府因城施策的政策,主要满足一般老百姓普通首套需求。到2月末住房贷款余额有8677亿,不良率只有0.48。我们也在进一步了解场外配资的情况,我们选部分的银行进行调查,也要求商业银行进一步加强首付款来源的调查,确保是自有资金,以后也要承诺是自有的,银行也会进行核查,避免过度的场外配资,对不良中介也采取必要措施。


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