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棚屋区改造,谁的前世今生?!

2015-10-23 12:22:00来源:20区编辑:转角遇见你

棚屋区改造,谁的前世今生?!

6月17日在国务院常委会议上启动了“棚改”三年行动计划,6月24日,国务院宣告设立保险投资基金,主投“棚改”等四项基建项目。这一次,“棚改”之风能否给棚户区居民带来春天?棚改会给城市未来带来什么样的新动向,又会给房地产市场及行业带来哪些变化与契机?


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土地镶金边


2000年,在上海蒙自路住了大半辈子的蒋奶奶和大女儿搬进了位于莘庄附近的银都新村小区,虽然用上了方便卫生的淋浴,也不用再每天一早憋着气到公共厕所去“倒马桶”,不过老人还是念念不忘那个自己已故老伴用一个金条盖起来的小平房,蒋奶奶说那个房子在弄堂里可算“最好”,有个天台可以种种花,到了夏天牵牛花爬满了墙。



大女儿则怀念那时走走路就能到的复兴公园,清晨和傍晚锻炼的爷叔阿姨一堆堆。如今她们只能在小区附近拐拐,逛来逛去也不过是一排排新村房,和一些小超市水果摊。几年前蒋奶奶的小女婿开着车带这对老母女回到原来的蒙自路,老人看着富有现代感的创意商业街区,绿荫花簇,马路整洁,直摇头这哪里是我原来住的地方,不是不是。


蒋奶奶的经历在棚改拆迁的例子中比比皆是,当时拆迁的时候因为是市政建设的需要,又是城市中心地段,所以整个街区从前期动员到最后一户居民搬离历时不过1年左右时间,而大家得到的补偿也基本上弥补了对于老家的情感依恋和远离市中心带来的“不便”。


蒋奶奶现在住的小区虽然之前一直比较“僻静荒凉”,随着地铁5号线的开通、莘庄商业区的开发,两个大型的shopping mall的出现为这个地方带来了人气以及活力,而沿街各种量版式的休闲饮食小店也一路开起,小区经过多次整顿如今环境整洁,街道宽敞。



这样的故事,在上海大多数人家里发生过,也在全国各地发生过,将来会在更多的城市和农村发生。总理说过:“棚户区改造既要算投入产出的经济账 ,也要算社会公平的政治账。”


我们知道土地本身就蕴藏着财富,越是市中心,含金量越高。那如何有效地利用土地的暗含价值,合理开发棚改释放出的土地成为关键。在努力平衡“政治账”的过程中“经济账”的计算才成为“棚改”得以真正落地实施的推动力。通过棚户区的改造,周边环境得到了质的改善,基础设施不断完善,使得原本就稀缺的城市中心土地资源价值提高,从而也推动了后续商业的开发,提高了财政收入。



正如蒋奶奶的经历,棚改区的土地整合以及新迁入社区的土地建设情况都是决定棚改项目是否成功的标准。未来的城市棚改,项目也大多位于城市中心,大面积的集中改造意味着在短期内释放大量优质地块,这是否会缓解部分城市的土地稀缺问题?整合的效应和增量的影响哪个更大,地价会涨还是跌?新优质地块该如何规划、如何定位?安置居民的郊区新地块又该如何发展?一大堆问题,考验着现在的执政者。


房地产企业的肥肉?


政府鼓励更多社会力量参与此轮棚改,对于房地产行业无疑是利好的,商机遍在,关键看如何整合与开发。


此轮棚改涉及到城市危房、城中村和农村危房,无论城市还是农村都将获得资金投入。从城市棚户区的现状来看,城市范围将涉及到一二三四各线城市,农村更是广袤。那么面对棚改可能带来的巨大生产力,地产企业的战略布局该如何顺势调整?细分来看,一线城市市中心基本已完成旧城改造,周边农村住房也基本翻新过,剩余的是一些零散的郊区城中村需要改造;二三四线城市的现存棚户区范围,似乎更大些。这对于在两年前响应新型城镇化战略、开始将战略触角深入到全国毛细血管的企业来说,或许有更大的机会。


但这种机会与以往会有天壤之别。习惯于独立开发、独立销售的房地产发展商,今后可能需要将身份转变为代建商,也就是政府的打工者。相比于土地招拍挂的价高者得,棚改项目更可能是价低者得,拿着微薄的利润造房子,对成本控制的要求更高,这对于本身就利润摊薄的房地产企业来说更是一大考验。另外,销售环节将被剥离出去,企业的人力战略或将也面临调整。


除了代建,另一个巨大的机会在于新区的社区配套建设。在过去,这样的工作往往是政府的事,政府成立一家建设公司,承担了新区的整体规划、配套建设、招商引资、服务房企等各种事务,而将来,这些活儿,尤其是其中的配套建设,有可能转交给专业度更高的房企来做。那么,什么样的企业适合做其中的城市配套服务?


事实上,随着近两年社区增值服务的兴起,越来越多的地产商开始创新转型,想赚最后一公里的钱。从万科、龙湖、绿城、彩生活这样的发展商,到易居这样的服务商,都已先行,而且有了成功的案例。对于这样的企业来说,借棚改之机加大转型,可谓顺水推舟。


例如正在转型努力做好城市配套服务商的万科,副总裁丁长峰就说:“万科31年我们差不多有500个社区,七十万户大概两百万人这样的数字,所以基于社区的购物中心,我们认为在未来更加有前途。”举例来说,万科配建的“五菜一汤”项目甚为出名,其中“五菜”包涵食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与居民生活休戚相关的日常生活服务配套;“一汤”是指“幸福街市”(蔬菜连锁超市),未来万科还将涉及体育公园、医院、养老等城市配套服务。



棚改释放出的土地以及居民将是最好的潜在资源,带来无限的可能。随着人均GDP的提升,无论是城市中心地段或者是安置拆迁人口的市郊地段,都会涌现大量的商业、社区服务的需要,更多企业将看到机会。


人与房价


棚改不是一个中国独有的问题。在中国叫棚户区,在国外有个更彻骨的名字:贫民窟。


在全球范围内,有超过十亿人居住在棚屋内。根据联合国的估计,到2030年的时候,四分之一的全球人口都将成为棚户居民——而到2050年,这一比例将达到三分之一。


尽管阴暗脏乱、垃圾堆积、污秽横流,但在“贫民窟”的影像之下,棚户区却能为未来的活力城市孕育出优质的种子。不少当今世界上最发达的都市,包括伦敦和纽约在内,最初都是诞生于贫民窟一般的胚胎之中。在非洲、亚洲或是拉美的棚户区里,只需要几分钟,一个蓬勃而简陋的劳动力市场就可以成形:街头摊贩、修理店、理发师,应有尽有,不一而足。


在邻国,同为发展中国家的大城市孟买,它正处在向世界顶级城市迈进的过程中,而它的贫民窟里依然居住着将近六百万的人口——占到了城市总人口的一半。这其中有很多人,就生活在国家最昂贵的公寓的阴影之下。


孟买 从贫民窟到新世界


棚户区成为城市化进程中不可避免甚至难以逾越的黑洞,却也是城市化进程中一个最重要的潜在发力点。在先进的城市中,和时尚的人隔路而居,棚户区居住者虽然居住条件贫瘠,精神上却并不落伍。现今智能手机也出现在棚户区的居民手中,互联网成为最最普及化的信息沟通渠道,不断全球化、平面化的文化——所有这些都预示着这些城市新近的加盟者,生活在繁华都市边缘的人群会给城市的未来带来前所未有的影响。


贫民窟孕育了城市发展中不可或缺的一股力量,也带来了很多问题。乐观的人为自己城市的贫民窟文化和生存力量而自豪,电影《贫民窟的百万富翁》成为奥斯卡赢家,去年巴西世界杯还将贫民窟足球文化做成宣传片在全世界的电视机上播放,但对于居住其中的人来说,却是身不由己。


贫民窟百万富翁 剧照


“大批农民工从农村进入城市,如果再都跑到棚户区住着,条件还不如农村呢,这叫什么城镇化?”李总理这样说,“如果棚户区问题不解决,城镇化就无法推进。”


棚户区之所以那么突兀、存在感极强,一方面在于它本身局促、窘迫的生存环境,另一方面就是在周围现代化的高楼大厦的映衬下,对比强烈。在90年代的时候,上海还存在原地回迁的政策,但随着城市中心房价日益高涨,这已经成为历史,许多人被迫离开了他们情感所依的老街区。虹镇老街曾为上海最大的棚户区,大部分的居民为外来务工者,“苏北帮”在上海滩赫赫有名,这里不仅生活穷困,甚至还隐藏着城市的黑暗面,自1996年启动的虹镇老街大规模旧区改造在2013年取得突破,这块最后的棚户区也在上海版图消失,成为历史,而当时它就是最典型的在高楼的夹缝中求生存的真实写照。



虹镇老街


那么如果棚改顺利实施,“城市贫民窟”将逐渐消失,进城务工者生活改善。同时居住成本也提高了,是否无形中就给进一步的城镇化设置了壁垒?参照过去二十几年,一旦城市某区域开始旧城改造,新房入市后,区域房价就会翻倍上涨,从而带动周边旧房也上涨,推动整个区域、城市乃至周边城市的房价,很多城市的房价已经让普通百姓无法承受,此轮棚改是否会造成房价普涨?是否会带来区域需求的升级?安置居民的郊区新区域房价又会如何?


还有,农村危房改造,农民居住条件改善,是否会带来返乡置业潮?如果人楼流动发生变化,房地产的机会布局又该如何跟着改变?


这些问题,远不止近3000万套棚改房、近2万亿元总投资这些数字那样简单。对于中国来说,很多问题需要前期详细缜密规划,也需要后期在实施过程中不断改进。


不管怎样,无论是站在国际的角度,或者是中国自身的立场,棚改都是未来城市发展必须要面对和解决的难题。当然棚改的进行也意味着城市化的进程和城市化质量的提升,棚户区改造、交通体系的建设将光明带到了这些原本昏暗狭窄的生存空间中,未来的城市,人们告别棚户的同时如何更有尊严地生活在城市中,控制垃圾的产生和对环境的污染,开发商建造起物质住房的同时兼顾对人情感精神的关怀,让人和城市可持续地发展……现实之外,还有大量需要思考的地方。